Tapuda Yanıltıcı Değer Gösterenlere Cezalar Geliyor! Ek Vergiler Kapıda!

Gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, "Tapu üzerinden gerçekleştirilen tüm gayrimenkul satışlarının sayısı 1.5 milyonu aşmış durumda. Bu süreçte satışlardan elde edilen harç gelirleri de 64 milyar TL'ye ulaştı. Tapu harç gelirlerinde İstanbul, 20 milyarı geçen tutarıyla ilk sırayı aldı" şeklinde açıklamalarda bulundu.

Son zamanlarda, gayrimenkul sektöründe MEVA (Mekansal Veri Analizi) çerçevesinde tapudaki satış bedellerinin titizlikle incelendiğini vurgulayan Özelmacıklı, "Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan çapraz denetimler ve analizlerin yanı sıra gayrimenkul değerleme raporları, çevrimiçi satış ilanları ile emsal tapu satışları gibi veriler üzerinden gerçekleştirilen araştırmalar ile gayrimenkullerin alım/satım süreçleri hâlâ sıkı bir şekilde izleniyor. Düşük değer gösteren 10 binden fazla satış işlemi için tebligat gönderilmiş durumda ve bu süreç devam ediyor. Yapılan bu düzenlemeler, vergiye gönüllü uyumu sağlamak amacıyla gerçekleştiriliyor ancak sektördeki hatalı bildirimin büyük ölçüde müteahhitlerin düşük fatura kesiminden kaynaklandığı gözlemleniyor. Düşük değer üzerinden yapılan satışlar, değer artış kazancına dair yüksek vergi yükümlülükleri nedeniyle sürdürülüyor. Bu çerçevede, değer artış kazancı için bir defaya mahsus beyan affı getirilmesi ve sağlanacak verimlilik sonrası tapu harçlarının daha uygun seviyelere çekilmesi kritik önemdedir" ifadelerini kullandı.

HİÇBİR HAKLI GEREKÇEYE DAYANMAYAN FİYAT ARTIRIMLARI YANLIŞ ANLAŞILDI

Ticaret Bakanlığı'nın ilan platformlarında yer alan gayrimenkul ilanlarını yakından takip ettiğini belirten Özelmacıklı, "30 Mayıs 2025 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelik değişikliği ile internet üzerinde yer alan taşınmaz ilanlarında, sahiplerinin genel ekonomik göstergelerle uyumsuz ve haklı bir gerekçeye dayanmadığı tespit edilen fiyat artışları yasaklandı. Emlak işletmelerinin bu tarz ilanlara aracılık etmemeleri sorumlulukları ise devam etmektedir. Ancak burada haklı gerekçe ve ekonomik verilerin tanımı netleştirilmelidir. Örneğin; enflasyon oranları, döviz kurları ve gram altındaki artış gibi kriterler belirlenmelidir. Fiyat artışlarının hangi eşik değerlerle ölçüleceği ve kriterlerin açıkça tanımlanması gerekmektedir" şeklinde görüş bildirdi.

DEĞER ARTIŞ KAZANCINA DİKKAT EDİLMELİ

Tapu harcı düzenlemelerinde yalnızca harç farklılıklarının değil, aynı zamanda gelir vergisi risklerinin de dikkate alınması gerektiğini ifade eden Özelmacıklı, "Gayrimenkul alım satım işlemleri ticari kazanç hükümleri kapsamına girmiyorsa, her türlü elden çıkarma işleminin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde doğuracağı kazançlar değer artış kazancı olarak değerlendirilmektedir. 2025 takvim yılı için gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen değer artış kazancının 120 bin TL'si gelir vergisinden muaf tutulmaktadır. Gelir vergisine tabi olan kazançlarda ise vergi oranı yüzde 15’ten başlayarak yüzde 40'a kadar çıkmaktadır. Bu sebeple, tapu harcının doğru beyan edilişi, değer artış kazancının değer barışı ile düzeltilmesi açısından sektör için önemli bir adım olacaktır" açıklamasında bulundu.

EK VERGİ VE CEZA RİSKİ MEVCUT

Özelmacıklı, "Özellikle beş yıl içinde gerçekleştirilen satışlarda ortaya çıkan değer artış kazancında dikkatli olunmalıdır. Eğer bu kazanç beyan edilmezse mükellefler ileride ek vergi ve ceza ile karşılaşabilir. Bunun yanı sıra, beş yıllık istisna uygulamasının gözden geçirilmesi ve kademeli bir hale getirilmesi gerekmektedir. Çünkü biz şu anda enflasyonist bir dönem yaşıyoruz ve ortaya çıkan farklar oldukça yüksek vergilerle sonuçlanıyor. Örneğin, satın aldığı gayrimenkulü üç yıl içinde satan bir kişi belli bir oranda, beş yıl içinde satan ancak başka bir oranda, on yıl içinde satan yine farklı bir oranda değer artış kazancı vergisi ödemek durumundadır. On yılın ardından ise bu durum istisna kabul edilmelidir" ifadeleriyle açıklamalarını tamamladı.